Miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ: áp dụng từ 01/01/2026, không phải 01/7

Hai mốc hiệu lực: 01/01/2026 và 01/7/2026

Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực chung từ 01/7/2026. Riêng khoản 2 Điều 94 quy định: "Khoản 2, khoản 3 Điều 43, Điều 71 và các khoản 3, 4, 5 Điều 95 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2026."

Khoản 2 Điều 43 chính là danh sách các trường hợp miễn giấy phép xây dựng. Vì vậy quy định miễn phép đã áp dụng từ 01/01/2026. Một số bài viết ghi "từ 01/7/2026" là lấy mốc hiệu lực chung của luật.

Ba điều kiện để nhà ở riêng lẻ được miễn phép

Điểm g khoản 2 Điều 43 ghi: "Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực…"

Nghĩa là phải đủ cả ba điều kiện:

1. Dưới 7 tầng.
2. Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m².
3. Không nằm trong khu vực bị loại trừ.

Lưu ý: mốc "dưới 3 tầng, dưới 250 m²" xuất hiện trong một số tin là điều kiện để chủ nhà được tự thiết kế theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, không phải điều kiện miễn giấy phép.

Khu vực không được miễn phép

Theo điểm g khoản 2 Điều 43, nhà ở riêng lẻ vẫn phải xin phép nếu nằm trong:

1. Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố.
2. Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia.
3. Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã.
4. Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Một trường hợp đã có trả lời chính thức

Ngày 19/4/2026, Cục Kinh tế – Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng) trả lời bạn đọc: nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã không thuộc đối tượng miễn giấy phép theo điểm g khoản 2 Điều 43. Cục đề nghị người dân liên hệ cơ quan cấp phép tại địa phương để được hướng dẫn thủ tục theo khoản 2 Điều 45.

Điểm cần nhớ: đủ số tầng và diện tích chưa đủ để được miễn. Vị trí khu đất mới là điều kiện quyết định. Trước khi khởi công, nên hỏi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tại địa phương (thường qua UBND xã, phường).

Được miễn phép vẫn phải làm gì

1. Thông báo khởi công. Khoản 3 Điều 43 loại trừ công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Công trình cấp IV khác thuộc điểm g, hoặc nhà do tổ chức làm chủ đầu tư, vẫn phải gửi thông báo khởi công.
2. Biển báo công trình. Nghị định 207/2026/NĐ-CP (ban hành 15/6/2026, hiệu lực 01/7/2026) yêu cầu chủ sở hữu nhà ở lắp biển báo tại cổng ra vào công trường. Biển ghi tên, địa chỉ liên hệ, số điện thoại của chủ sở hữu, tên và quy mô công trình, ngày khởi công, ngày hoàn thành và bản vẽ phối cảnh.
3. Thiết kế. Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, chủ nhà chỉ được tự thiết kế khi nhà đồng thời dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250 m² và cao dưới 12 m. Nhà dưới 7 tầng vượt các ngưỡng này phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thiết kế.

Nhà thầu làm mái che, mái lấy sáng nên hỏi gì trước khi báo giá

Luật không có quy định riêng cho hạng mục mái che. Phần dưới đây là kinh nghiệm làm việc với nhà thầu, không phải diễn giải pháp luật.

1. Tình trạng pháp lý của công trình: đã có giấy phép, thuộc diện miễn phép, hay chưa rõ. Chưa rõ thì đề nghị chủ nhà hỏi cơ quan cấp phép tại địa phương trước khi thi công.
2. Kích thước mái và khoảng cách thanh đỡ. Hai số này quyết định độ dày tấm, xem cách chọn độ dày tấm polycarbonate.
3. Mục đích chính là lấy sáng hay giảm nóng, xem so sánh vật liệu lợp mái.
4. Cần dự toán sơ bộ thì dùng công cụ tính giá mái polycarbonate.

Nguồn văn bản

1. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Cổng văn bản Chính phủ.
2. Nghị định 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026.
3. Báo Điện tử Chính phủ, "Những công trình được miễn giấy phép xây dựng từ 2026", 17/02/2026.
4. Trả lời của Cục Kinh tế – Quản lý đầu tư xây dựng, Bộ Xây dựng, 19/4/2026.

Bài tổng hợp từ văn bản pháp luật và báo chí chính thống, không phải tư vấn pháp lý. Trường hợp cụ thể, vui lòng liên hệ cơ quan cấp phép xây dựng tại địa phương.

Xem thêm các tin khác hoặc bài kiến thức kỹ thuật.